Obras extraordinarias. Cerramiento con rejas de pasaje privado para acceder a portales

Planteamiento
En una comunidad de propietarios con 4 portales, el acceso a 2 de ellos se realiza a través de un pasaje privado que comunica dos calles. Los propietarios de dichos portales quieren cerrar el pasaje por motivos de seguridad e higiene.
El Ayuntamiento ha concedido licencia para instalar unas verjas que cierren dicho pasaje. Algunos locales tienen acceso desde la calle y también desde dicho pasaje. ¿Cuáles son las mayorías necesarias para aprobar el cerramiento con rejas de dicho pasaje, y para aprobar el presupuesto de los trabajos?
¿Quienes están obligados al pago de dicho cerramiento?

Respuesta
En cuanto a las mayorías necesarias para aprobar el cerramiento con rejas de dicho pasaje, y para aprobar el presupuesto de los trabajos, bastaría la mayoría ordinaria prevista en el art. 17.3 LPH; dado que tal cerramiento tiene su justificación en motivos muy claros, a la vista de su consulta.
Como regla general, este tipo de cerramientos, para impedir el acceso a personas ajenas a la misma y por higiene, no puede interpretarse como la realización de una obra de mejora, ni tampoco como un supuesto de alteración sustancial prohibido de los elementos comunes del inmueble que deba requerir un previo acuerdo unánime de la junta de vecinos o de la mancomunidad (para el caso de que esta última exista) sino como un acto de administración para lo cual se requiere el voto favorable de la mayoría de los copropietarios, de conformidad con lo establecido en el art. 17.3 LPH.
En efecto, este tipo de obras tendrían la naturaleza de obras extraordinarias, necesarias para la adecuada habitabilidad del inmueble que no tendrían la consideración de alteraciones sustanciales de los elementos comunes del inmueble. Sentencia del TS Sala 1a de 3 marzo 2003.
Ahora bien, en el supuesto en que en los bajos de la zona que va a ser objeto del cerramiento existen locales comerciales será necesario respetar el acceso a los mismos, en la medida que este derecho no puede ser suprimido por la comunidad de vecinos La jurisprudencia es vacilante en este extremo, considerando en alguna ocasión que cuando el cerramiento perjudica seriamente la clientela, cabría la posibilidad de ejercitar una acción contra el acuerdo de junta, según el art. 18 LPH, por entenderlo "gravemente perjudicial" para el propietario que no tendría obligación de soportar esta obligación jurídica. Es decir, el propietario perjudicado podrá solicitar la intervención judicial impugnando judicialmente el acuerdo si lo considera gravemente lesivo para sus intereses. No obstante, en otros casos la jurisprudencia ha señalado que el cerramiento acordado no supone que el local vaya a pasar desapercibido al público ni impide ni dificulta en considerable medida el acceso al mismo a todo interesado, por lo que bastaría el acuerdo mayoritario adoptado (Sentencia de la AP León de 17 enero 2003). En cuanto a quienes están obligados al pago de dicho cerramiento, todas las fincas (viviendas, locales y plazas de aparcamiento), deben participar en dicho gasto (art. 9.1 e) LPH), dado que obedece a razones que tratan de garantizar la más adecuada habilitabilidad del inmueble, por lo que tienen la consideración de necesarias, como hemos visto.